07.05.2021Denkmalgeschützte Immobilien in gutem Zustand sind oft teuer in der Anschaffung, wohingegen Denkmalimmobilien mit erhöhtem Restaurationsbedarf zwar entsprechend günstiger sind, jedoch oft eine erhöhte Kapitalzuwendung für deren Renovierung nötig ist. Lesen Sie in diesem Artikel alles über die Renovierung einer Denkmalimmobilie und erfahren Sie, was sich überhaupt lohnt.

Was zeichnet eine Denkmalimmobilie aus?

Grundsätzlich werden alle Immobilien, die in der deutschen Denkmalliste verzeichnet sind, auch als Denkmalimmobilie bezeichnet. Die gesetzliche Grundlage hierzu liefert das Denkmalschutzgesetz (oder auch: DSchG). Entsprechend werden denkmalgeschützte Immobilien als kulturelles Erbe deklariert und werden durch die Bundesrepublik Deutschland gesichert. Der Gesetzgeber beruft sich hierbei auf den §1 DSchG.

Weiterhin unterliegt der Erhalt von denkmalgeschützten Immobilien einer staatlichen Förderung. In der Regel handelt es sich bei vom Staat als denkmalgeschützte Immobilien deklarierte Objekte um prachtvolle Bauwerke, die eine Vielzahl an historischen Epochen überdauert haben. Sie spiegeln damit die historische Entwicklung der Baukultur, beziehungsweise Baukunst der deutschen Kultur wider. Aber auch viele Immobilien, denen man es auf den ersten Blick nicht ansieht, sind denkmalgeschützt.

Da es sich bei Denkmalimmobilien oftmals um Objekte handelt, die über 100 Jahre alt sind, verleihen diese jedem individuellen Stadtbild seine einzigartige Note. Der Gesetzgeber versucht die Vorzüge denkmalgeschützter Immobilien daher weitgehend zu erhalten. Wer in eine denkmalgeschützte Immobilie investiert, der sichert sich zugleich die Premiumklasse in puncto Immobilien, werden dem Eigentümer von Denkmalimmobilien doch eine Reihe von Vorlagen durch den Gesetzgeber auferlegt.

Vorteile von Häusern mit Denkmalschutz

Interessant sind Denkmalimmobilien vor allem aufgrund der hohen Mietrenditen, den entsprechend hohen Wiederverkaufspreisen sowie den umfangreichen Förderungen, die für diese erhalten werden können. In den nun folgenden Abschnitten erfahren Sie daher alle relevanten Informationen rund um die Themen Denkmalimmobilie renovieren und denkmalgeschützte Immobilien verkaufen sowie über die Förderungen für die Renovierung von denkmalgeschützten Immobilien.

Lohnt sich die Renovierung einer Denkmalimmobilie?

Wer seine Denkmalimmobilie renoviert, sollte diese für mindestens 15 Jahre in seinem Besitz halten. Im Idealfall wird diese innerhalb dieses Zeitraums vermietet, sodass zum einen von steuerlichen Vorteilen profitiert werden kann und zum anderen ein attraktiver Mietzins für die Vermietung von Denkmalimmobilien erhalten wird. Als Faustregel gilt dabei: Die Denkmalimmobilie sollte sich binnen maximal 24 Jahren amortisieren. Das heißt, dass die Nettomieteinnahmen den ursprünglichen Kaufpreis plus Sanierungskosten plus Kaufnebenkosten abdecken.

Kosten bei der Renovierung von denkmalgeschützten Immobilien

Der Sanierungsaufwand bei denkmalgeschützten Immobilien beläuft sich oft auf 40 bis 50 Prozent, die zusätzlich zum Kaufpreis investiert werden müssen. Die Kosten der Renovierung und Instandhaltung einer denkmalgeschützten Immobilie werden zusätzlich durch gesetzliche Anforderungen in Bezug auf die möglichst originalgetreue Erhaltung in die Höhe getrieben. Auch das Beantragen von Umbauten ist bei Denkmalimmobilien mit erheblichen Zusatzkosten verbunden.

Für Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie stellt sich daher die Frage: Wann sollte renoviert werden oder lohnt sich eher der Verkauf der unsanierten Denkmalimmobilie? Zur Beantwortung dieser Frage sollte eine professionelle Bewertung der Immobilie durchgeführt werden. Dies übernehmen spezielle Gutachter, die allerdings teuer sind. Geht es um eine Einschätzung, ob sich der Verkauf der Immobilie lohnt, kann ein Immobilienmakler eine Immobilienbewertung kostenlos durchführen.

Neben dem Zustand der Denkmalimmobilie bewertet ein Makler die Lage des Objekts – für einen guten Verkaufspreis sollte es in einer guten Mikro- und Makrolage liegen. Diese ist vor allem an die umliegende Infrastruktur gekoppelt: Sind Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten sowie öffentlicher Personennahverkehr in unmittelbarer Nähe vorhanden?

Die häufigsten Renovierungsarbeiten bei Denkmalimmobilien

Die Renovierung einer Denkmalimmobilie kann sich unter Umständen als kostspieliges Projekt entpuppen, da es sich bei denkmalgeschützten Immobilien häufig um Objekte mit alter Bausubstanz handelt. Entsprechend befinden sich Denkmalimmobilien häufig nicht auf dem aktuellen Stand der Technik und erfüllen auch keine etwaigen Umweltschutzanforderungen. In der Praxis erweisen sich in puncto Renovierung von denkmalgeschützten Immobilien folgende Renovierungsarbeiten als besonders häufig:

• Fassadendämmungsarbeiten
• Restaurierung denkmalgeschützter Fenster
• energetische Sanierung
• Installation neuer Heizungsanlage
• Austausch von Elektroinstallationen
• Dachsanierung
• Kellersanierung
• Sanierung oder Austausch von Bodenbelägen
• Bautrocknung aufgrund von Feuchtigkeits- und Schimmelbefall

Denkmalimmobilien unterliegen zwar einer preislichen Steigerung, jedoch holt diese in der Regel nicht die erforderlichen Sanierungskosten wieder auf, die zwischenzeitlich entstehen. Daher stellt sich die Frage, welche Renovierungsarbeiten selbst durchgeführt werden können und wofür professionelle Handwerker bestellt werden müssen.

Immobilien mit Denkmalschutz selbst renovieren

Da der Gesetzgeber zum Teil strenge Auflagen an die Renovierung einer denkmalgeschützten Immobilie koppelt, muss einiges beachtet werden. Direkt selbst aktiv werden können Sie in puncto Denkmalimmobilie renovieren zum Beispiel hinsichtlich folgender Arbeiten:

• Modernisierungen im Innenbereich (zum Beispiel Wandfarben, Elektroinstallation, Kellerräume, Heizungsanlagen, Parkett, Laminat, Fliesen, Treppen)
• Gestaltung von Grünflächen (alle Umbauten, welche das die Denkmalimmobilie umgebende Grundstück betreffen)

Darüber hinaus sollten nicht nur geeignete Fachkenntnisse vorhanden sein, sondern auch das richtige Werkzeug für solche Arbeiten zur Verfügung stehen.

Diese Arbeiten sollten Sie fachmännisch renovieren lassen

Problematisch (und einer externen Genehmigung bedürfend) sind jedoch die folgenden Sanierungsarbeiten, die Sie in puncto Denkmalimmobilie renovieren nicht ohne weiteres selbst ausführen dürfen:

• Sanierungsarbeiten im Außenbereich (prinzipiell sämtliche Arbeiten, die das äußere Erscheinungsbild der Immobilie beeinflussen wie zum Beispiel Fassadensanierungen, eine potenzielle Veränderung oder Vergrößerung der Fensterflächen, Anbauten ans Gebäude, Einbau zusätzlicher Gauben oder Dachfenster, Umgestaltung der Dachflächen)
• Änderung der historischen Bausubstanz

Förderungen bei der Renovierung von Denkmalimmobilien

Besonders vorteilhaft sind Denkmalimmobilien aufgrund der Steuersparmöglichkeiten, die diese bieten. Durch eine spezielle Denkmal-AfA können Sie als potenzieller Eigentümer einer Denkmalimmobilie innerhalb der ersten 8 Jahre pro Jahr 9 Prozent des Kaufpreises absetzen – in den folgenden 4 Jahren immerhin noch 7 Prozent. Zum Vergleich: bei regulären Immobilien können pro Jahr exakt 2 Prozent abgeschrieben werden, beziehungsweise 2,5 Prozent bei Immobilien mit Baujahr vor 1924. Die entsprechenden Sonderregelungen sind im Einkommenssteuergesetz (kurz: EStG) im §7i sowie §10f geregelt.
Weiterhin können für 12 Jahre sämtliche Sanierungskosten steuerlich abgesetzt werden, insofern Sie Ihre Denkmalimmobilie vermieten. Privatnutzer können ebenfalls rund 90 Prozent dieser Summe steuerlich geltend machen. Darüber hinaus wird die Thematik Denkmalimmobilie renovieren vom Staat durch günstige Kredite von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (oder auch: KfW) gefördert. Dies betrifft vor allem energetische Sanierungen wie zum Beispiel den Austausch alter Heizungsanlagen oder den Einbau energieeffizienter Fenster.Wann lohnt sich eine Grasschere mit Akkuantrieb?Dachsanierung: undichte Stellen ausbessern und Wärmedämmung verbessern

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